Rentabilité & indicateurs
- Rentabilité brute
- Loyers annuels hors charges ÷ coût total d'acquisition × 100. Le calcul le plus rapide et le plus flatteur, à utiliser seulement pour un premier tri. Voir calculer la rentabilité.
- Rentabilité nette
- (Loyers − charges d'exploitation) ÷ coût total d'acquisition × 100. Elle retranche taxe foncière, assurances, gestion, vacance : la réalité d'exploitation, hors fiscalité.
- Rentabilité net-net
- Rentabilité nette à laquelle on retire l'impôt. C'est ce que vous percevez réellement, et le seul indicateur fiable pour comparer deux biens. Voir brut, net, net-net.
- Cash-flow
- Trésorerie réelle mois après mois : loyers encaissés − mensualité de crédit (assurance comprise) − charges. Positif = le bien s'autofinance. Voir cash-flow positif.
- TRI (taux de rendement interne)
- Performance annualisée réelle de votre argent, intégrant la durée, l'effet de levier du crédit et la plus-value de revente. Voir calcul du TRI.
- Rendement sur fonds propres
- Gain rapporté à l'argent que vous avez réellement mis (l'apport), et non au prix total. Met en évidence l'effet de levier du crédit.
- Coût total d'acquisition
- Prix du bien + frais de notaire + frais d'agence + travaux + meubles + frais bancaires. C'est le dénominateur de tous les calculs de rentabilité.
- Prix / loyer au m²
- Le prix d'achat (ou le loyer) divisé par la surface. Indispensable pour comparer des biens de tailles différentes et estimer un prix de revente.
Loyers, charges & exploitation
- Loyer hors charges (HC)
- Le loyer « nu », sans les provisions de charges. C'est la base des calculs de rentabilité.
- Loyer charges comprises (CC)
- Loyer HC + provisions de charges payées par le locataire. C'est ce que vous encaissez réellement chaque mois.
- Charges récupérables / non récupérables
- Les charges récupérables sont refacturées au locataire (entretien courant, eau…) ; les non récupérables restent à votre charge (gros entretien, honoraires de syndic pour partie).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel à la charge du propriétaire. Très variable selon la commune — demandez le montant exact au vendeur.
- Assurance PNO
- Assurance Propriétaire Non Occupant, obligatoire en copropriété. Compter 100 à 300 €/an environ.
- GLI (garantie loyers impayés)
- Assurance facultative qui couvre les loyers en cas de défaut du locataire. Environ 2,5 à 4 % du loyer charges comprises.
- Vacance locative
- Période où le bien n'est pas loué (relocation, travaux). À provisionner prudemment (souvent 3 à 8 % du loyer annuel).
- Frais de gestion locative
- Honoraires d'une agence qui gère le bien à votre place : souvent 6 à 8 % des loyers. Nuls si vous gérez vous-même.
Financement
- Apport
- La somme que vous injectez vous-même. Plus il est élevé, plus la mensualité baisse, mais plus votre épargne est immobilisée.
- Effet de levier
- Le fait d'emprunter pour démultiplier le rendement de votre apport : le bien est financé par la banque et remboursé en partie par les loyers.
- Assurance emprunteur
- Assurance du prêt. Calculée sur le capital initial (constante) ou sur le capital restant dû (dégressive, souvent moins chère au total).
- Frais de notaire
- Frais d'acquisition, surtout composés de taxes : ~7-8 % dans l'ancien, ~2-3 % dans le neuf. Voir le guide frais de notaire.
- Frais d'agence
- Commission de l'agence immobilière, souvent 3 à 6 % du prix. Nuls en achat de particulier à particulier.
- Caution / hypothèque
- Garanties exigées par la banque pour le prêt. La caution (ex. Crédit Logement) est souvent moins coûteuse que l'hypothèque.
Fiscalité
- LMNP
- Loueur en Meublé Non Professionnel : statut de la location meublée pour un particulier, avec deux régimes possibles (micro-BIC ou réel).
- Micro-BIC / Réel (meublé)
- Au micro-BIC, 50 % d'abattement forfaitaire sur les loyers. Au réel, déduction des charges réelles et amortissement du bien. Voir réel ou micro-BIC.
- Micro-foncier / Foncier réel (nu)
- Régimes de la location nue : micro-foncier (abattement de 30 %) ou réel (charges et intérêts déductibles, mais pas d'amortissement).
- Amortissement
- Charge comptable qui ne sort pas de votre poche mais réduit le résultat imposable. Au réel LMNP, il neutralise souvent l'impôt pendant des années.
- Déficit foncier
- En location nue au réel, excédent de charges (notamment travaux) sur les loyers, déductible du revenu global dans certaines limites.
- Plus-value immobilière & abattements
- Gain réalisé à la revente, imposé (IR + prélèvements sociaux pour un particulier) avec des abattements croissants selon la durée de détention.
- TMI & prélèvements sociaux
- La Tranche Marginale d'Imposition (0 à 45 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %) déterminent l'impôt sur vos revenus locatifs et plus-values.
Achat-revente
- Marge nette
- Prix de revente net vendeur − coût total de l'opération − impôt sur la plus-value. L'indicateur clé d'une opération d'achat-revente. Voir calculer la marge.
- Frais de portage
- Tout ce que coûte le bien tant qu'il n'est pas revendu : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière. Chaque mois compte.
- Seuil de rentabilité
- Le prix de revente minimal (souvent au m²) en dessous duquel l'opération devient déficitaire.
- Marchand de biens / TVA sur marge
- Activité commerciale d'achat-revente ; sous ce statut, la TVA porte sur la marge et les frais de notaire sont réduits.