Quand un vendeur ou une plateforme annonce « 7 % de rendement », la première question à poser est : brut, net, ou net-net ? L'écart entre les trois est rarement anodin — il peut faire passer un investissement d'excellent à médiocre.
Rendement brut : la vitrine
Le rendement brut ne retient que les loyers et le coût d'achat. C'est l'indicateur le plus flatteur, et celui que l'on voit partout.
Son seul mérite : trier vite. Pour bien faire, le dénominateur doit déjà inclure frais de notaire, d'agence et travaux — beaucoup d'annonces « oublient » ces frais pour gonfler le chiffre. Voir la méthode complète dans calculer la rentabilité locative.
Rendement net : la réalité d'exploitation
Le net déduit toutes les charges que le propriétaire paie chaque année, mais pas encore l'impôt.
Charges à retrancher : taxe foncière, assurance PNO, copropriété non récupérable, gestion locative, assurance loyers impayés, vacance, comptabilité. Ces charges retirent en général 1,5 à 2,5 points au rendement brut. Un bien à 6 % brut tombe souvent à 4 % net.
Rendement net-net : ce que vous touchez
Le net-net intègre la dernière ligne, la plus oubliée et la plus variable : l'impôt.
C'est ici que le régime fiscal change tout. En location nue au régime réel, on déduit charges et intérêts d'emprunt. En meublé au réel (LMNP), l'amortissement du bien peut effacer l'impôt pendant des années, gardant le net-net très proche du net. À l'inverse, un foncier fortement taxé (TMI 41 % + prélèvements sociaux) peut amputer le rendement de moitié. Pour choisir, lisez LMNP : réel ou micro-BIC ?.
Exemple : le même bien, trois chiffres
Appartement à 156 400 € coût total, 8 400 € de loyers annuels, 3 000 € de charges, 1 200 € d'impôt estimé :
- Brut = 8 400 ÷ 156 400 = 5,37 %
- Net = (8 400 − 3 000) ÷ 156 400 = 3,45 %
- Net-net = (8 400 − 3 000 − 1 200) ÷ 156 400 = 2,69 %
Lequel utiliser, et quand ?
- Brut — premier tri d'annonces, à grande échelle.
- Net — pour juger la qualité intrinsèque du bien.
- Net-net — pour décider, et pour comparer deux montages fiscaux différents.