L'achat-revente — acheter, rénover, revendre avec une plus-value — obéit à une logique différente du locatif. Le temps est votre ennemi (chaque mois de portage coûte) et la fiscalité du marchand de biens est spécifique. Tout se joue sur une seule question : la marge nette couvre-t-elle les risques ?
1. Le coût total de l'opération
Comme en locatif, on part du coût total — mais avec des postes propres à l'achat-revente.
Le marchand de biens bénéficie de frais de notaire réduits (environ 2 à 3 %) et peut, s'il est assujetti, récupérer la TVA sur les travaux. Ces deux éléments améliorent la marge mais supposent un statut et une comptabilité adaptés.
2. Les frais de portage : le poste qui ronge la marge
Tant que le bien n'est pas revendu, il coûte. Ce sont les frais de portage :
Une opération qui dérape de 6 mois — chantier en retard, revente lente — peut voir sa marge fondre. C'est pourquoi la durée est une variable de premier ordre, à provisionner avec prudence.
3. La marge nette et le seuil de rentabilité
Le prix de revente net vendeur retranche la commission d'agence et les diagnostics. Le seuil de rentabilité indique le prix de revente minimal (souvent exprimé au m²) en dessous duquel l'opération devient déficitaire — un garde-fou essentiel pour négocier le prix d'achat.
4. La fiscalité : l'avertissement qui compte
Selon que vous opérez en particulier, via une société à l'IS, ou sous statut de marchand de biens (TVA sur la marge), l'imposition de la plus-value diffère fortement :
- Société à l'IS — bénéfice imposé à l'impôt sur les sociétés (env. 25 %).
- Particulier — plus-value des particuliers (IR + prélèvements sociaux), avec abattements pour durée de détention ; peu adapté à une revente rapide.
- Marchand de biens — activité commerciale, TVA sur la marge, régime spécifique.
5. Garder une marge de sécurité
Les professionnels visent rarement une marge nette inférieure à 8–10 % du prix de revente : en deçà, le moindre aléa de chantier ou retournement de marché efface le gain. Le simulateur affiche d'ailleurs un verdict (opération rentable / limite / déficitaire) pour matérialiser cette marge de sécurité.
En résumé
- Marge = revente nette − coût total − impôt.
- Surveillez la durée : chaque mois de portage coûte.
- Le seuil de rentabilité fixe le prix d'achat à ne pas dépasser.
- La fiscalité dépend du statut : estimation, pas conseil.