Le TRI — taux de rendement interne — répond à une question simple que le rendement ignore : « compte tenu de tout ce que j'ai mis et récupéré, à quel taux annuel mon argent a-t-il vraiment travaillé ? » Il intègre le temps, le levier du crédit et la plus-value de revente.
Définition
Le TRI est le taux d'actualisation qui annule la valeur actuelle nette de tous les flux de l'opération. Concrètement, on aligne tous les mouvements d'argent dans le temps :
La trésorerie de revente = prix de revente − capital restant dû du crédit − impôt sur la plus-value. Le TRI est le taux qui équilibre ces entrées et sorties.
Pourquoi le TRI bat le simple rendement
Le rendement (loyers ÷ coût) ignore trois choses décisives, que le TRI capture :
- La durée — récupérer 30 % en 3 ans n'a rien à voir avec 30 % en 10 ans.
- L'effet de levier du crédit — emprunter démultiplie le rendement de votre apport. Un bien à 4 % net peut offrir un TRI bien plus élevé sur les fonds propres réellement engagés.
- La revente — la plus-value et le capital remboursé au fil du prêt sont une part majeure de la performance, totalement absente du rendement.
Le calcul en pratique
Mathématiquement, le TRI n'a pas de formule directe : on le trouve par itération (on teste des taux jusqu'à annuler la VAN). À la main, c'est laborieux ; un tableur le fait avec la fonction TRI, et le simulateur Pierro le calcule instantanément.
Comment interpréter votre TRI
Un TRI ne se lit pas dans l'absolu mais par rapport à vos alternatives : votre TRI bat-il le coût de votre crédit ? un placement sans risque ? un placement boursier de long terme ? Plus l'écart est favorable, mieux l'opération rémunère le risque pris. Le levier du crédit explique pourquoi l'immobilier peut afficher des TRI à deux chiffres là où le rendement net plafonne à 3-4 %.
À comparer toujours avec le cash-flow (la trésorerie mois après mois) : un TRI élevé porté par la revente peut s'accompagner d'un cash-flow négatif à supporter entre-temps.
En résumé
- TRI = performance annualisée réelle, flux et revente compris.
- Il intègre ce que le rendement ignore : durée, levier, plus-value.
- Se calcule par itération → laissez le simulateur le faire.
- Se juge relativement à vos placements alternatifs.