La rentabilité locative mesure ce qu'un bien rapporte par rapport à ce qu'il coûte. C'est la boussole de l'investisseur : elle permet de comparer des biens très différents — un studio en métropole, un immeuble de rapport en ville moyenne — sur une même échelle. Encore faut-il calculer la bonne rentabilité.
1. Le coût total d'acquisition, et non le prix affiché
L'erreur la plus fréquente est de diviser le loyer par le prix d'achat. Or vous ne déboursez jamais seulement le prix : il faut y ajouter tous les frais d'entrée.
Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Les travaux et l'ameublement (en location meublée) comptent aussi : ils augmentent le coût mais souvent le loyer. C'est ce total qui sert de dénominateur à tous les calculs.
2. La rentabilité brute
C'est le premier filtre, rapide à calculer pour écarter ou retenir une annonce.
Exemple : un appartement à 130 000 €, 11 400 € de frais (notaire + agence) et 15 000 € de travaux, soit 156 400 € de coût total, loué 700 €/mois hors charges. Rentabilité brute = (700 × 12) ÷ 156 400 = 5,37 %. Utile pour trier, mais trompeuse : elle ignore tout ce que vous dépensez chaque année.
3. La rentabilité nette de charges
On retranche maintenant les charges d'exploitation que le propriétaire supporte réellement.
Les charges à intégrer : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant (PNO), charges de copropriété non récupérables, frais de gestion (6 à 8 % des loyers si vous déléguez), assurance loyers impayés (GLI), vacance locative (provisionnez au moins quelques semaines par an), comptabilité. Sur notre exemple, comptez facilement 2 500 à 3 500 € de charges annuelles, ce qui ramène la rentabilité nette autour de 3,5 à 4 %.
4. La rentabilité net-net (après impôt)
C'est le chiffre qui compte vraiment, car deux biens identiques peuvent avoir un rendement net-net très différent selon le régime fiscal. La rentabilité net-net déduit l'impôt sur les revenus fonciers ou BIC.
L'impôt dépend du régime : micro-foncier ou réel pour la location nue, micro-BIC ou réel en LMNP pour la location meublée. Le réel LMNP, grâce à l'amortissement du bien, permet souvent de neutraliser l'impôt pendant des années — d'où son intérêt. Nous détaillons ce choix dans le guide LMNP : réel ou micro-BIC ?.
5. Et le crédit dans tout ça ?
La rentabilité se calcule indépendamment du financement : elle juge le bien, pas votre montage. Le crédit, lui, agit sur le cash-flow et sur la rentabilité de vos fonds propres (effet de levier). Un même bien à 5 % net peut être un excellent placement financé à 80 % et un placement médiocre payé comptant — c'est tout l'enjeu du cash-flow et du TRI.
Récapitulatif
- Brut — filtre rapide, à comparer entre annonces.
- Net — la réalité d'exploitation, charges déduites.
- Net-net — ce que vous touchez vraiment, impôt compris : le seul à utiliser pour décider.