Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ouvre deux régimes d'imposition des loyers, classés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) : le micro-BIC, simple, et le réel, plus puissant. Le bon choix dépend surtout de vos charges et de l'amortissement possible.
Le micro-BIC : la simplicité
Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers : vous n'êtes imposé que sur la moitié, sans avoir à justifier de charges. Aucune comptabilité lourde.
C'est intéressant quand vos charges réelles sont faibles (moins de 50 % des loyers). Au-delà d'un certain plafond de recettes, le micro-BIC n'est plus accessible et le réel s'impose.
Le réel : l'amortissement, l'arme secrète
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, gestion, comptabilité…) et vous amortissez le bien et le mobilier. L'amortissement est une charge comptable qui ne sort pas de votre poche mais réduit le résultat imposable.
Conséquence : pendant de nombreuses années, le résultat fiscal est souvent nul ou négatif, et vous ne payez aucun impôt sur vos loyers. C'est ce qui rend le réel LMNP si recherché — et ce qui rapproche votre rendement net-net de votre rendement net.
Réel ou micro-BIC : la décision en pratique
Choisissez le micro-BIC si…
- Vous achetez comptant ou avec peu de crédit (peu d'intérêts à déduire).
- Vos charges sont faibles.
- Vous voulez éviter toute comptabilité.
Choisissez le réel si…
- Vous financez à crédit (intérêts déductibles).
- Vous avez fait des travaux ou acheté du mobilier (amortissables).
- Vous voulez neutraliser l'impôt sur vos loyers pendant des années.
Et la location nue ?
La location nue relève des revenus fonciers, avec un autre couple de régimes : le micro-foncier (abattement de 30 %) et le foncier réel (déduction des charges et intérêts, mais pas d'amortissement). C'est précisément l'amortissement qui fait la supériorité fiscale du meublé au réel sur le nu. Le simulateur intègre ces quatre régimes (micro-foncier, foncier réel, micro-BIC, réel LMNP) pour comparer leur effet sur le net-net.
En résumé
- Micro-BIC : 50 % d'abattement, zéro paperasse, idéal sans crédit.
- Réel : charges + amortissement, impôt souvent nul, idéal à crédit.
- Dès qu'il y a un emprunt, le réel gagne presque toujours.