À la revente d'un bien locatif ou secondaire, le gain réalisé est imposé. Mais le calcul réserve de bonnes surprises : le prix d'acquisition est majoré de forfaits, et l'impôt fond avec le temps jusqu'à disparaître.
Ce qui est imposé… et ce qui ne l'est pas
La résidence principale est totalement exonérée. L'imposition ne vise que les résidences secondaires et les investissements locatifs. Pour eux, la plus-value imposable se calcule ainsi :
Le prix d'acquisition majoré
Bonne nouvelle : on ne compare pas au prix d'achat nu. Le prix d'acquisition est majoré de deux forfaits qui réduisent la plus-value imposable :
- Frais d'acquisition : forfait de 7,5 % du prix (ou les frais réels si supérieurs).
- Travaux : forfait de 15 % du prix si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans (ou les travaux réels justifiés).
Le taux d'imposition
Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute sur les plus-values imposables élevées (au-delà de 50 000 €).
Les abattements pour durée de détention
C'est le mécanisme clé : plus vous gardez le bien, moins vous payez, jusqu'à l'exonération totale.
- Impôt sur le revenu (19 %) : abattement progressif à partir de la 6ᵉ année, exonération totale à 22 ans.
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : abattement plus lent, exonération totale à 30 ans.
Exemple
Bien acheté 150 000 €, revendu 220 000 € après 10 ans. Prix majoré ≈ 150 000 + 7,5 % + 15 % = 183 750 €. Plus-value brute = 220 000 − 183 750 = 36 250 €. Après les abattements de la 10ᵉ année, l'impôt total est nettement inférieur aux 36,2 % bruts — c'est précisément ce que le simulateur estime dans l'onglet revente.
En résumé
- Résidence principale : exonérée. Locatif/secondaire : imposé à 36,2 % avant abattements.
- Le prix d'acquisition est majoré (7,5 % frais + 15 % travaux après 5 ans).
- Exonération totale : 22 ans (IR), 30 ans (prélèvements sociaux).
- La plus-value pèse dans le TRI : intégrez-la à votre horizon de revente.