Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Bien utilisé — typiquement avec des travaux — il efface l'impôt sur vos revenus fonciers et peut alléger votre impôt global. C'est l'un des rares leviers fiscaux de la location nue.
Le principe
Le déficit foncier ne concerne que la location nue au régime réel (pas le micro-foncier, pas le meublé). Au réel, vous déduisez vos charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, et surtout travaux d'entretien, de réparation et d'amelioration. Si le total dépasse les loyers, le résultat foncier devient négatif.
Comment il s'impute
Deux mécanismes se combinent :
- La part du déficit provenant des charges hors intérêts s'impute sur votre revenu global (salaires inclus), dans la limite de 10 700 € par an. C'est ce qui réduit directement votre impôt.
- La part provenant des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur des revenus fonciers (présents ou futurs).
- Tout déficit au-delà de 10 700 € est reporté et déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple
Loyers annuels 9 000 €, charges 4 000 € + 15 000 € de travaux = 19 000 € de charges. Résultat foncier : 9 000 − 19 000 = −10 000 €. Ces 10 000 € (hors intérêts) s'imputent sur votre revenu global cette année : avec une TMI à 30 %, l'économie d'impôt approche 3 000 € + 1 720 € de prélèvements sociaux évités sur les loyers neutralisés.
Déficit foncier vs amortissement LMNP
Deux logiques à ne pas confondre. En nu au réel, vous créez du déficit foncier (déductible du revenu global) mais sans amortir le bien. En meublé au réel (LMNP), pas de déficit imputable sur le revenu global, mais l'amortissement du bien neutralise l'impôt sur les loyers pendant des années. Le bon choix dépend de votre situation — voir LMNP : réel ou micro-BIC.
Points de vigilance
- Seuls les travaux d'entretien, réparation, amélioration sont déductibles — pas la construction, l'agrandissement ou la reconstruction.
- Obligation de louer le bien plusieurs années après l'imputation, sous peine de remise en cause.
- Le déficit foncier réduit l'impôt, pas forcément le cash-flow : les travaux restent à financer.