C'est l'un des premiers arbitrages de tout investisseur. Il n'y a pas de bonne réponse universelle : tout dépend de votre objectif (rendement immédiat ou patrimoine sans souci), de votre temps disponible et de votre appétence aux travaux.
L'ancien : rendement et création de valeur
Atouts
- Prix au m² plus bas, surtout en centre-ville et dans les emplacements établis.
- Levier des travaux : rénover crée de la valeur et, en location nue au réel, génère du déficit foncier déductible.
- Rendement souvent supérieur au neuf, à emplacement comparable.
- Négociation possible, marché plus profond.
Points de vigilance
- Frais de notaire pleins (~7-8 %, voir le guide frais de notaire).
- Travaux à prévoir et à chiffrer sérieusement (risque de dépassement).
- Performance énergétique (DPE) : depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location (F en 2028, E en 2034). Une passoire thermique impose des travaux… ou se négocie en conséquence.
- Charges de copropriété parfois élevées dans l'ancien.
Le neuf : tranquillité et charges maîtrisées
Atouts
- Frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Normes récentes (RE2020) : très bon DPE, charges et énergie maîtrisées, pas de travaux avant longtemps.
- Garanties : parfait achèvement, biennale, décennale.
- Gestion plus simple, vacance souvent plus faible sur du bien neuf bien placé.
Points de vigilance
- Prix au m² plus élevé → rendement généralement plus faible.
- Plus de Pinel : le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024, l'avantage fiscal du neuf classique a donc disparu (le LMNP en résidence services reste possible).
- Délai de livraison (VEFA) et risque promoteur.
- Décote possible à la revente (on revend de « l'ancien »).
La seule façon de trancher honnêtement, c'est de chiffrer les deux sur un bien réel : mêmes loyers visés, frais et fiscalité propres à chacun, puis comparer rendement net-net, cash-flow et TRI.
La grille de décision
- Vous cherchez du rendement et acceptez de gérer des travaux → ancien.
- Vous voulez du patrimoine sans souci, peu de gestion, un bon DPE → neuf.
- Vous visez l'optimisation fiscale par l'amortissement → ancien meublé en LMNP réel est souvent imbattable (voir LMNP réel ou micro-BIC).
- Vous voulez une opération courte avec plus-value → c'est de l'achat-revente, presque toujours dans l'ancien.